Asuntomarkkinat muuttuvat poliittisemmiksi - Asuntopula pysyy

Investmentmarkkinat: lisää politiikkaa, lisää kilpailua, uudet prioriteetit

CSL:n sijoittajakysely 2025 osoittaa selvää muutosta tekijöissä, jotka vaikuttavat salkkupäätöksiin: Korot ovat edelleen keskeisiä. Politiikka ja sääntely vaikuttavat yhä enemmän salkkupäätöksiin, ja kilpailu houkuttelevista kohteista kasvaa. Kestävyyskriteerit säilyvät ammattimaisten salkkustrategioiden osana, mutta niitä pidetään vähemmän keskeisinä suuntautumisperiaatteina kuin edellisenä vuonna. Huomionarvoista on myös, että tekoäly ja digitalisaatio eivät tällä hetkellä juuri vaikuta sijoitusportfoliot.

Samanaikaisesti kaupalliset kiinteistöt nousevat jälleen suuremmaksi painopisteeksi: Ensiluokkaiset toimistoalueet ovat kysyttyjä ja liike-/teollisuustilat voittavat merkitystä hajauttamisessa. Ajamena tekijänä on muun muassa se, että kaupallinen markkina on tällä hetkellä vähemmän ankarasti säännelty kuin asuntosegmentti. Lisäksi kaupallisten kiinteistöjen tuotto, ja siten korkoero, on suurempi kuin asunnoilla.

Asuntomarkkinat: Pula on keskuksissa äärimmäinen

Pula on keskeinen teema. Koko Sveitsissä vapaarahoitteisten asuntojen osuus on 1,0 %, mikä on alhaisin taso viimeisten kymmenen vuoden aikana. Kaupunkikeskuksissa paine on erityisesti kasvava, kuten Zürichin kaupungissa, missä tyhjäkäyttöaste on 0,1 % (235 asuntoa).

Kysynnän ylitys näkyy Zürichin kaupungissa myös rakenteessa: Suurempien kotitalouksien osuus kasvaa, mikä lisää kysyntää suurille vuokra-asunnoille. Vastaavasti 4,5 huoneen asuntojen tarjonnan ja kysynnän välinen ristiriita on erityisen suuri. Tämä tehostuu sitoutumisen vuoksi: Koska muutot keskuksissa liittyvät usein huomattavasti korkeampiin vuokriin, muutetaan harvemmin asuntoa. Tästä johtuen suuriin asuntoihin jää usein (osittain) vajaakäyttöä, ja ne tulevat harvemmin markkinoille – mikä lisää paineita 4,5 huoneen asunnoille.

Omistusmarkkinoilla hintataso pysyy korkealla. Viimeisen viiden vuoden aikana hinnat ovat nousseet noin 20 %. Samalla omistusasuntojen osuus laskee edelleen. Keskeinen ajava tekijä on kannattavuus: Monet kotitaloudet pysyvät pidempään vuokramarkkinoilla, koska edullisia omistusasuntoja puuttuu. Lisäksi kysyntä reagoi selvästi hintaherkemmin.

Lisää tarjontaa toimistomarkkinoilla: Laatu ja sijainti ratkaisevat

Toimistomarkkinoilla tarjonta kasvaa: Agglomeraatioalueilla tarjottujen toimistotilojen määrä on kasvanut vuonna 2025 lähes 9 % 3,17 miljoonaan m²:iin. Kehitys on alueellisesti erilaista. Samalla kysyntä keskittyy vahvasti moderneihin, hyvin saavutettavissa oleviin tiloihin. Perifeeriset ja vanhemmat kohteet kohtaavat suurempaa painetta.

Sijainnin ja laadun lisäksi kaksi teemaa nousee esille: Ensinnäkin, tekoälyn vaikutukset saattavat keskipitkällä aikavälillä muuttaa tilatarvetta osittain, viivästetysti, koska monet vuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia. Toiseksi uudelleensijoitukset ja uudelleenkäytöt voittavat merkitystä – esimerkiksi liiketoiminta-asuntojen muodossa. Paine asuntomarkkinoilla varmistaa, että tällaiset tarjonnat otetaan nopeasti vastaan, ja "Short Living" muuttuu yhä enemmän "Long Living".

Näkymät 2026: Vahva mutta valikoiva

Sijoitusmarkkinat saavat jatkuvasti vahvistusta nykyisestä korkoympäristöstä, poliittiset äänestykset vaikuttavat yhä enemmän asuntomarkkinoihin ja liikehuoneistot säilyttävät kysyntänsä. Vuokra-asuntomarkkina pysyy niukkana, ja vuokrahintojen odotetaan nousevan edelleen. Omistusmarkkinat menettävät alueellisesti vetovoimaansa hintojen nousun ja heikentyneen kannattavuuden vuoksi.

Toimituksen huomautus: Kuvien käyttöoikeudet kuuluvat kunkin julkaisijan omistukseen.